Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı

Güncel karar eşiği: hisseleri oranında salt çoğunluk

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinde 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklik sonrasında, riskli yapılarda uygulamaya ilişkin karar hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır. Eski üçte iki eşiği güncel kural değildir; hesap malik sayısına değil arsa payı/hisse toplamına dayanır. Bu nedenle kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı başlığında, talebin adı kadar dayandığı işlem ve tarafların hukuki sıfatı da önem taşır.

Kentsel dönüşümde teknik rapor, tapu kaydı, malik kararı ve yüklenici sözleşmesi ayrı belgeler olsa da tek bir işlem zincirinin parçalarıdır. İlk değerlendirme, metindeki tek bir cümleye değil; olayın başlangıcından bugüne oluşan kayıtların birbirini doğrulayıp doğrulamadığına dayanmalıdır.

Salt çoğunluk nasıl hesaplanır?

6306 sayılı Kanun uygulamasında yeni yapılacak uygulamalara ilişkin karar, malik sayısına göre değil, kural olarak hisseleri oranına göre değerlendirilir. 7471 sayılı Kanun değişikliğiyle 6306 sayılı Kanun'un ilgili hükümlerinde yer alan 'en az üçte iki' ibareleri 'salt' şeklinde değiştirilmiştir. Bu nedenle güncel anlatımda karar eşiği, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğudur. Örneğin arsa paylarının toplamı üzerinden yarıdan fazlasını temsil eden maliklerin aynı yönde karar alması, salt çoğunluk bakımından temel değerlendirme noktasıdır. Ancak her dosyada tapu kaydı, arsa payları, malik listesi, vekaletnameler ve karar tutanağı birlikte incelenmelidir.

Karara katılmayan maliklerin durumu

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının, kanunda öngörülen usulle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma yoluyla satılması gündeme gelebilir. Bu, mülkiyet hakkına doğrudan temas eden ağır bir sonuç olduğundan kararın alınma şekli, karar tutanağının içeriği, anlaşma şartlarının bildirilmesi, değerleme ve satış süreci dikkatle yürütülmelidir. Karara katılmayan malik açısından ise teklif ve bildirimlerin usulü, değerleme ve satış işlemlerinin güncel Kanun ve Yönetmelik düzeniyle uyumu, satış bedelinin rayiç değere uygunluğu ve kararın somut içeriği ayrıca değerlendirilmelidir.

Karar metninin önemi

Malik kararında yalnızca 'dönüşüm yapılmasına' denilmesi çoğu zaman yeterli değildir. Hangi müteahhitle, hangi proje ve paylaşım modeliyle, hangi sözleşme şartlarıyla ilerlenileceği, bağımsız bölüm paylaşımının nasıl yapılacağı, değerleme esasları, kira desteği, teslim süresi, teminatlar ve gecikme sonuçları açık olmalıdır. Salt çoğunlukla alınan kararın hukuken güçlü olabilmesi için karar metni, sözleşme taslağı ve teklif içeriği birbirini tamamlamalıdır. Belirsiz kararlar ileride pay satışı, sözleşme feshi, eksik iş, gecikme tazminatı veya kararın iptali tartışmalarına zemin hazırlayabilir.

Karara katılmayan maliklerle iletişim

Kentsel dönüşüm dosyalarında salt çoğunluk sağlanmış olsa bile karara katılmayan maliklerin sürece doğru şekilde dahil edilmesi gerekir. Karar, sözleşme taslağı, değerleme, toplantı tutanakları ve bildirimler açık ve izlenebilir olmalıdır. Karşı çıkan malikin itirazı bazen kötü niyetli bir engelleme değil, paylaşım planının belirsizliğine, bağımsız bölüm dağılımının adil olmamasına veya müteahhit güvencesinin yetersizliğine dayanabilir. Bu nedenle kararın hukuken güçlü olması, yalnızca yüzde hesabının doğru yapılmasına değil, karar içeriğinin somut, adil, uygulanabilir ve belgelendirilebilir olmasına bağlıdır.

Dönüşüm işleminde izlenecek sıra

Karar tutanağında proje, yüklenici veya uygulanacak model, paylaşım, mali yükler ve yetkilendirme mümkün olduğunca açıklaştırılmalıdır. Karara katılmayanların paylarına ilişkin satış ve tescil işlemleri ise Kanun ve Yönetmelikteki ayrı usule tabidir. Aynı olayda birden çok yol teorik olarak mevcut olsa bile, her yolun delil standardı, görevli mercii, masrafı ve karşı tarafın savunmasına etkisi farklıdır.

Sağlıklı yaklaşım; talebi, karşı talep ihtimalini ve geçici çözüm gereksinimini birlikte görmektir. Bir aşamadaki eksik bildirim veya belirsiz karar, sonraki satış, sözleşme ya da teslim aşamasında ciddi bir itiraz alanına dönüşebilir.

Bildirim, itiraz ve uygulama takvimi

Karar, bildirim, değerleme, satış ve tescil aşamalarının her birinde farklı işlem ve tebligat adımları bulunur. Tek bir toplantı günü üzerinden bütün süreci hesaplamak yerine resmi bildirim kayıtları dosya bazında izlenmelidir. Süre hesabında yalnız ilk olay tarihi değil, tebliğ, öğrenme, teslim, itiraz veya dönem sonu gibi ara tarihler de belirleyici olabilir.

Bildirim yapılacaksa muhatap, adres, içerik ve tebliğ biçimi sonradan ispatlanabilir olmalıdır. Süreleri yalnızca takvim notu olarak değil, hangi hakkı koruduğunu gösteren bir dosya çizelgesi olarak tutmak gerekir.

Teknik, tapu ve sözleşme belgeleri

Tarihçeli tapu kaydı, güncel arsa payı listesi, vekâletnameler, toplantı/karar tutanağı, teklif ve sözleşme taslağı, değerleme ile bildirim belgeleri birlikte korunmalıdır. Belgelerin kaynağı, düzenlenme tarihi ve birbirleriyle bağlantısı açıkça gösterilmelidir; sonradan hazırlanmış özetler asıl kaydın yerini her zaman tutmaz.

Özellikle elektronik kayıtların değiştirilebilir yapısı gözetilerek, e-posta başlığı, zaman damgası, işlem kaydı, URL veya tebligat bilgisi korunmalıdır. Delil seti, iddiayı destekleyen kadar karşı tarafın ileri sürebileceği açıklamaları da test etmelidir.

Dönüşüm sürecinde uyuşmazlık doğuran noktalar

Salt çoğunluğu bağımsız bölüm veya kişi sayısıyla hesaplamak, güncel olmayan üçte iki bilgisini kullanmak, belirsiz karar metni düzenlemek ya da katılmayan malike ilişkin işlemleri karar aşamasıyla karıştırmak en ciddi risklerdendir. Bu alanlarda hızlı hareket etmekle hazırlıksız hareket etmek aynı şey değildir.

Somut olayda belge, süre ve güncel mevzuat birlikte değerlendirildiğinde; ilk bakışta basit görünen ihtilafın farklı bir usul veya ispat sorununa dayandığı anlaşılabilir. Bu nedenle işlem öncesi değerlendirme, sonradan düzeltilecek eksik bir başvurudan daha işlevseldir.