Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

Teknik rapora karşı idari başvurunun sınırı

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılan teknik incelemeye dayanır. Rapor, tapu kaydına işlenmesi ve idari bildirimlerle birlikte tahliye-yıkım zincirini başlatabilecek sonuçlar doğurur. Bu nedenle riskli yapı tespiti ve itiraz süreci başlığında, talebin adı kadar dayandığı işlem ve tarafların hukuki sıfatı da önem taşır.

Kentsel dönüşümde teknik rapor, tapu kaydı, malik kararı ve yüklenici sözleşmesi ayrı belgeler olsa da tek bir işlem zincirinin parçalarıdır. İlk değerlendirme, metindeki tek bir cümleye değil; olayın başlangıcından bugüne oluşan kayıtların birbirini doğrulayıp doğrulamadığına dayanmalıdır.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Başvuru maliklerden biri veya kanuni temsilcisi tarafından gerçekleştirilebilir. Yapının teknik incelemesi sonucunda riskli yapı raporu düzenlenirse süreç idareye ve tapu kayıtlarına yansır. Bu aşamada maliklerin raporu, tebligatları ve tapu beyanlarını dikkatle takip etmesi gerekir.

İtiraz süresi neden kritiktir?

Riskli yapı tespitine karşı maliklerin kanuni sürede itiraz hakkı vardır. Tebligatın hangi tarihte yapılmış sayıldığı, e-Devlet bildirimi, yapıya asılan tutanak ve idari bildirimler süre hesabı bakımından önem taşır. Süre kaçırıldığında rapor kesinleşebilir ve yıkım süreci ilerleyebilir. Teknik itiraz ile hukuki itirazın birlikte hazırlanması çoğu dosyada daha sağlıklı sonuç verir.

Kesinleşme sonrası planlama

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye, yıkım, malik kararları, müteahhit seçimi ve sözleşme aşaması gündeme gelir. Bu süreçte sadece binanın yenilenmesi değil, arsa payı, bağımsız bölüm dağılımı, kira yardımı ve finansman planı da düşünülmelidir. Riskli yapı dosyalarında geç kalmış hukuki danışmanlık, çoğu zaman maliklerin pazarlık gücünü zayıflatır.

Maliklerin ilk toplantıya hazırlığı

Riskli yapı tespiti kesinleşmeden veya kesinleştikten hemen sonra maliklerin teknik raporu, tapu kayıtlarını, mevcut arsa paylarını, bağımsız bölüm fiili kullanımlarını ve binanın imar durumunu birlikte görmesi gerekir. İlk toplantıda yalnızca 'hangi müteahhit daha fazla metrekare veriyor?' sorusuna odaklanmak sağlıklı değildir. Yeni projede bağımsız bölüm dağılımı, geçici barınma, kira desteği, finansman, ortak alanlar, otopark, teslim süresi ve sözleşme teminatları birlikte değerlendirilmelidir. Bu aşamada kurulan eksik karar mekanizması, ileride çoğunluk kararının iptali, pay satışı veya müteahhit uyuşmazlığı olarak geri dönebilir.

Dönüşüm işleminde izlenecek sıra

Tespit sonucuna karşı itiraz, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde teknik heyetçe incelenmek üzere ilgili idari kanaldan yapılır. İtiraz dilekçesinin teknik gerekçesi, rapor ve yapı bilgisiyle somutlaştırılmalıdır. Aynı olayda birden çok yol teorik olarak mevcut olsa bile, her yolun delil standardı, görevli mercii, masrafı ve karşı tarafın savunmasına etkisi farklıdır.

Sağlıklı yaklaşım; talebi, karşı talep ihtimalini ve geçici çözüm gereksinimini birlikte görmektir. Bir aşamadaki eksik bildirim veya belirsiz karar, sonraki satış, sözleşme ya da teslim aşamasında ciddi bir itiraz alanına dönüşebilir.

Bildirim, itiraz ve uygulama takvimi

On beş günlük itiraz süresi kısa olduğundan tebligat tarihi ile e-Devlet, adres ve ilan kayıtları gecikmeden kontrol edilmelidir. Kesinleşme sonrasında tahliye ve diğer idari adımlar için yeni takvimler işler. Süre hesabında yalnız ilk olay tarihi değil, tebliğ, öğrenme, teslim, itiraz veya dönem sonu gibi ara tarihler de belirleyici olabilir.

Bildirim yapılacaksa muhatap, adres, içerik ve tebliğ biçimi sonradan ispatlanabilir olmalıdır. Süreleri yalnızca takvim notu olarak değil, hangi hakkı koruduğunu gösteren bir dosya çizelgesi olarak tutmak gerekir.

Teknik, tapu ve sözleşme belgeleri

Riskli yapı tespit raporu, lisanslı kuruluş bilgisi, tapu kaydı, tebligat evrakı, proje, güçlendirme veya önceki teknik raporlar ile fotoğraflar saklanmalıdır. Belgelerin kaynağı, düzenlenme tarihi ve birbirleriyle bağlantısı açıkça gösterilmelidir; sonradan hazırlanmış özetler asıl kaydın yerini her zaman tutmaz.

Özellikle elektronik kayıtların değiştirilebilir yapısı gözetilerek, e-posta başlığı, zaman damgası, işlem kaydı, URL veya tebligat bilgisi korunmalıdır. Delil seti, iddiayı destekleyen kadar karşı tarafın ileri sürebileceği açıklamaları da test etmelidir.

Dönüşüm sürecinde uyuşmazlık doğuran noktalar

İtirazı salt mülkiyet anlaşmazlığına dayandırmak, teknik eksikliği açıklamamak veya tebligat tarihini yanlış hesaplamak raporun kesinleşmesi riskini artırır. Bu alanlarda hızlı hareket etmekle hazırlıksız hareket etmek aynı şey değildir.

Somut olayda belge, süre ve güncel mevzuat birlikte değerlendirildiğinde; ilk bakışta basit görünen ihtilafın farklı bir usul veya ispat sorununa dayandığı anlaşılabilir. Bu nedenle işlem öncesi değerlendirme, sonradan düzeltilecek eksik bir başvurudan daha işlevseldir.